Es posible en la mayoría de los casos, a menos que se demuestre que pone en riesgo la viabilidad económica de la Comunidad
La Ley de la Segunda Oportunidad en España es un recurso legal diseñado para ayudar a personas físicas y autónomas a librarse de sus deudas en situaciones de extrema dificultad económica. Este proceso permite que puedan reestructurar o incluso cancelar ciertas deudas, dándoles la posibilidad de empezar de nuevo sin la carga de sus pasivos pasados.
Sin embargo, no todas las deudas son susceptibles de ser exoneradas en este procedimiento. Entre estas, una de las principales dudas que surgen es si las deudas contraídas con la Comunidad de Propietarios se incluyen dentro de las que pueden ser perdonadas.
¿Qué deudas se pueden exonerar?
La exoneración de deudas bajo la Ley de la Segunda Oportunidad no es un proceso automático ni universal. Algunas deudas, como las relacionadas con obligaciones alimentarias (pensiones de alimentos), sanciones penales o garantías reales, no son exonerables.
Sin embargo, la ley sí permite exonerar deudas financieras, préstamos personales e incluso algunas deudas con Hacienda o la Seguridad Social, siempre y cuando el deudor cumpla con ciertos requisitos.
¿Qué ocurre con las deudas contraídas con la Comunidad de Propietarios?
Las deudas con la Comunidad de Propietarios surgen de la obligación de que cada propietario tiene de contribuir a los gastos comunes del edificio o complejo de viviendas. Estas contribuciones son esenciales para el mantenimiento de las instalaciones y servicios comunes (ascensores, limpieza, seguridad, etc.), y están reguladas por la Ley de Propiedad Horizontal.
En este sentido, la deuda con la Comunidad de Propietarios tiene una naturaleza de carácter obligatorio y de carga sobre la propiedad. Sin embargo, esto no significa que automáticamente se trate de una deuda con garantía real, lo que es clave para determinar si puede exonerarse.
Análisis de la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza
La reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, de fecha 5 de julio de 2024, aborda precisamente esta cuestión y aclara que las deudas con la Comunidad de propietarios no constituyen garantía real.
Según el fallo, la afección real de la propiedad por las deudas comunitarias sólo se activa en el caso de que el bien sea transmitido, como medio de protección para la Comunidad frente a un nuevo propietario.
Este tipo de afección real no cumple los requisitos establecidos para una garantía real o hipoteca formal, que otorga una seguridad independiente del traspaso del bien.
Por lo tanto, la Audiencia considera que, al no tener carácter de garantía real, las deudas con la Comunidad de Propietarios no están excluidas de la exoneración por el artículo 489.1.8 del Texto Refundido de la Ley Concursal (TRLC), que impide la exoneración de créditos garantizados con garantía real.
La sentencia hace referencia a la SAP de Madrid (sección 28º) 146/2015, de 22 de mayo, que considera que:
“…la preferencia prevista en el artículo 9.1.e) LPH deviene inoperativa en el ámbito concursal, toda vez que la misma se establece «a efectos del artículo 1.923 del Código Civil «, este precepto no rige en dicho marco y, según lo dispuesto en el artículo 89.2 LC , no cabe admitir en el concurso ningún privilegio o preferencia que no esté reconocido en dicha ley”.
¿Puede considerarse como hipoteca legal tácita la deuda de la Comunidad de Propietarios?
La SAP analizada trae a colación lo siguiente:
“… Respecto a la conceptuación de la preferencia en estudio como hipoteca legal tácita, resulta significativa la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de enero de 2013, en la que, tras observar que el artículo 9.1.e) LPH aborda en párrafos separados la afección del bien inmueble respecto al adquirente de un piso o local y la preferencia del crédito de la Comunidad respecto a otros créditos sobre el mismo inmueble, señala en cuanto a la catalogación de esta última como hipoteca legal tácita lo que sigue:
«[…]a efectos registrales, la configuración de la preferencia como hipoteca legal tácita requeriría un precepto legal que lo estableciera así, o bien una resolución judicial en la que siendo partes todos los interesados en esa configuración estableciera expresamente esa configuración o el carácter real de la preferencia y su constancia registral de modo expreso y claro.
Lo cierto es que no se alega ni resulta de los documentos presentados ninguna configuración como hipoteca legal tácita, ni ningún precepto que ampare esa naturaleza, máxime cuando el artículo 158 de la Ley Hipotecaria establece que «solo serán hipotecas legales las admitidas expresamente por las Leyes con tal carácter». Y en la enumeración de hipotecas legales del artículo 168 de la Ley Hipotecaria no aparece ninguna hipoteca legal por razón de créditos preferentes de la Comunidad de Propietarios, ni el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal hace referencia a tal carácter sino que solo lo caracteriza como «crédito preferente a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3º, 4º y 5º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecía a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores […]».
¿Pueden, entonces, exonerarse las deudas de la Comunidad de Propietarios?
En general, ya la luz de la sentencia mencionada, las deudas con la Comunidad de Propietarios sí son exonerables en los procesos de segunda oportunidad, ya que no poseen una garantía real.
Ahora bien, hemos de tener en cuenta dos supuestos:
- Supuesto en el que bien se tramite a terceros dentro del concurso: Para quién adquiera dentro del procedimiento concursal dicho bien, pues quedaría sujeto a pago del año en curso y los 3 ó 4 años anteriores (según la CCAA dónde radique el inmueble) puesto que “cuando la finca en propiedad horizontal ha sido enajenada la preferencia se torna en carga real o afección real sobre la misma al afirmar la ley que «el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios… El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación”.
- Supuesto en el que el bien no se enajena, sino que continúa en la propiedad del concursado: En relación al deudor que conservará su propiedad, “como bien fija la doctrina de la DGSFP citada anteriormente, no está incluida este gravamen entre las hipotecas legales conforme al art. 158 LH, pues no se le atribuye por la LPH tal carácter” por lo que la sentencia estima que frente al deudor concursado la responsabilidad por las deudas de la Comunidad originadas para el sostenimiento de los gastos generales del inmueble, resultan exoneradas.
¿Existe alguna excepción por la cual el juez pueda denegar la exoneración de las deudas de la Comunidad de Propietarios?
Existe una excepción: el artículo 489.2 del TRLC. Este artículo permite que el juez deniegue la exoneración de la deuda en casos específicos cuando se acredita que la exoneración del pago podría poner en riesgo la solvencia de la Comunidad de Propietarios. Es decir, si la cancelación de esta deuda afecta gravemente la estabilidad financiera de la Comunidad, el juez puede decidir que la deuda no sea exonerable.
En definitiva, debemos concluir con las siguientes afirmaciones tras el análisis de la sentencia y normativa estudiada:
- No son garantía real: Las deudas con la Comunidad de Propietarios no se consideran como garantía real, ya que sólo tienen afección real en caso de transmisión del bien, sin constituir una hipoteca o gravamen formal.
- Afectas a la exonerabilidad: Al tratarse de deudas ordinarias, pueden ser exoneradas en el proceso de segunda oportunidad, salvo en situaciones excepcionales en las que la exoneración podría llevarse a la Comunidad a la insolvencia, según el artículo 489.2 del TRLC.
- No exonerables si se transmite el inmueble dentro del concurso: Con ocasión de la transmisión, el adquirente quedará afecto al pago del año en cuanto y los 3 ó 4 anteriores, y se torna en carga o afección real; no personal, sino sujeta al bien transmitido.
Este análisis, basado en la jurisprudencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, establece un criterio relevante para los propietarios que se acogen a la Ley de la Segunda Oportunidad, dejando claro que la exoneración de sus deudas comunitarias es posible en la mayoría de los casos, a menos que se demuestre que pone en riesgo la viabilidad económica de la Comunidad.
Cabe señalar que, tal y como establece el artículo 489.1 TRLC, la regla general es la exoneración de todas las deudas, a excepción de las que señala específicamente en sus apartados 1 y 2. Por ello, y me reitero a otros posts que he redactado, no puede hacerse una interpretación extensiva en cuanto a esas excepciones, puesto que estas deben tratarse de forma restrictiva y en las deudas no mencionadas expresamente, debe entenderse que cabe la exoneración.
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Marta Bergadà
Abogada, especialista en Derecho concursal y en la Ley de la Segunda Oportunidad, máster en Derecho concursal y socia fundadora de Bergadà Abogados
