¿Cómo reducir la deuda dentro de la subasta?

Es apenas comprensible que reducir la deuda sea un objetivo prioritario para el deudor y para sus abogados o representantes dentro del procedimiento concursal. Existen diferentes estrategias para lograrlo, pero, encontramos una en particular muy interesante, razón por la cual dedicamos nuestro espacio hoy, a desglosar las diferentes cuestiones prácticas que ella supone.

Se trata de la aplicación del artículo 669, en su literal 3, de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esta es una norma, que prevé la posibilidad de rebajar la deuda cuando se llega a la instancia de subasta judicial electrónica.

¿Cómo funciona, cual es el alcance de la norma y que debe hacer el deudor para obtener el beneficio representado en reducir la deuda? De ello hablamos hoy.

¿Por qué se puede reducir la deuda dentro de la subasta?

Empecemos por conocer cual es el texto literal de la norma a la que hacemos referencia. Dice textualmente, el artículo 669.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que “Durante el periodo de licitación cualquier interesado en la subasta podrá solicitar del Tribunal inspeccionar el inmueble o inmuebles ejecutados, quien lo comunicará a quien estuviere en la posesión, solicitando su consentimiento. Cuando el poseedor consienta la inspección del inmueble y colabore adecuadamente ante los requerimientos del Tribunal para facilitar el mejor desarrollo de la subasta del bien, el deudor podrá solicitar al Tribunal una reducción de la deuda de hasta un 2 por cien del valor por el que el bien hubiera sido adjudicado si fuera el poseedor o éste hubiera actuado a su instancia. El Tribunal, atendidas las circunstancias, y previa audiencia del ejecutante por plazo no superior a cinco días, decidirá la reducción de la deuda que proceda dentro del máximo deducible.”

Bien. Es claro que, para cualquier comprador, dentro de una subasta electrónica o por cualquier otro mecanismo, resulta de vital importancia ver el bien que pretende adquirir, y comprobar su estado físico, el deterioro natural o el nivel de conservación. Se trata por supuesto, de factores que tienen un impacto directo en el precio del bien, sobre todo cuando se trata de inmuebles.

Sabemos que las subastas judiciales representan siempre un riesgo para el comprador. Riesgo que se ve incrementado si no tiene la posibilidad de comprobar el estado real del bien que pretende adquirir.

Entendiendo esto así, y teniendo en cuenta que es potestativo del deudor, dentro del procedimiento concursal, admitir o no la inspección real y material del bien a subastar, el legislador ha pensado que sería conveniente ofrecer un beneficio a este deudor, de tal forma que se faciliten los procesos de subasta y se contribuya a su transparencia y dinamismo.

Beneficio que introduce la Ley de Enjuiciamiento Civil, para las subastas electrónicas sobre bienes hipotecados, al establecer la posibilidad de que el deudor que facilite la inspección del inmueble a subastar, pueda obtener un descuento de la deuda de hasta el dos por cien del valor por el que el bien ha sido adjudicado.

Reducir la deuda dentro de la subasta – Los aspectos prácticos

El texto de la norma es lo suficientemente claro y preciso: el deudor, que permita, facilite y promueva la inspección física de un inmueble hipotecado a subastar, obtendrá un descuento de hasta el 2 por cien del valor por el que el bien ha sido tasado.

Pero, ¿Cómo se debe producir en la práctica este permiso y esta facilitación de la inspección, de tal manera que se convierta en una práctica eficaz? Veamos:

El primer punto a considerar es que la inspección se debe efectuar durante el periodo fijado para licitar. Esto significa que la inspección es viable desde el momento en que el inmueble se anuncia para su venta en subasta pública, en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal del BOE.

Una vez el interesado en adquirir el inmueble por el mecanismo de subasta pública, manifiesta su intención de inspeccionarlo, tendrá que contactar al deudor o poseedor, por cualquier medio, lo que incluye correo físico, telegrama, correo electrónico, llamada a número telefónico móvil o fijo, a fin de elevar su petición.

El objetivo, por supuesto, no es otro que obtener el consentimiento para realizar la inspección física del inmueble. Una vez surtida esta etapa, interesado y deudor pueden ponerse de acuerdo para fijar un día y una hora específica para la inspección, o el mismo Tribunal puede determinarlo.

Una vez realizada la inspección, deudor y comprador interesado tendrán que dejar constancia de que la diligencia se ha desarrollado sin obstáculos y que el resultado ha sido satisfactorio para el interesado. Es importante tener en cuenta que este documento debe ser redactado y formalizado por las partes que intervienen en la inspección, y que ningún funcionario judicial intervendrá en ella.

De no hacerse así, los intervinientes – deudor e interesado -, tendrán que posteriormente verificar estos hechos dentro del procedimiento concursal.

¿La inspección puede suspender la subasta?

Es sin duda un evento posible. Recordemos que la norma determina que, durante el periodo de licitación, cualquier interesado puede solicitar la inspección, y, en concordancia, el deudor puede decidir permitirla y acogerse a la norma.

Entonces, si se presenta una petición de inspección faltando un día para la finalización de la subasta, es claro que el tribunal tendrá que decretar la suspensión del procedimiento, teniendo en cuenta que esta suspensión no debe ser superior a 15 días. De ser así, la reanudación requeriría una nueva publicación, nuevas peticiones de información registral y, al final, prácticamente iniciar una nueva subasta, lo que invalidaría todas las actuaciones ordenadas hasta el momento.

El alcance de la rebaja de la deuda

La norma es muy clara: la rebaja no será superior al dos por cien del valor de la adjudicación. Parece poco, pero tengamos en cuenta que se trata de inmuebles que tienen un valor considerable. En una transacción de 100.000 euros el descuento será hasta de 2.000 euros.

También es preciso entender que, para aplicar al beneficio, se requiere la participación activa del deudor. Esto significa que, aunque la inspección se produzca, a instancias de un tenedor o poseedor, ignorándolo plenamente el deudor, este último no podrá solicitar la reducción de la deuda.

Se trata de un mecanismo interesante para los deudores interesados en reducir la deuda. Pero, sin duda, pedir la segunda oportunidad es en este momento la opción más viable. Estamos aquí para ayudarte. Consúltanos.

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